富途研究 | 疫情之下的地产:物业继续向上,开发触底反弹

疫情之下,举国迎战,数十亿人,停工停业停学停外出近一个月,各行各业都经历着时代的特殊考验。

对于大部分行业,疫情是无情的黑天鹅,资金链断裂是最大的挑战。例如曾经风光的龙头餐饮西贝、乐凯撒、八合里等纷纷叫苦连天、扬言卖楼卖地。对于另一些行业,疫情既是挑战也是机遇,例如常年躺在风口上却难以起飞的在线教育行业,终于在举国停课不停学的背景下迎来了大爆发。

而对于房地产行业,疫情既是无情,也带来新的变化。

一方面,疫情在通过冲击短期业绩和现金流的方式,加速行业出清与整合。另一方面,疫情之下特殊的管理和支持政策,也给行业带来了全新的机会。疫情之下,房地产不同子行业之间的境遇截然不同。

一、物业向左,公寓向右

物业管理公司在危机关头站到了防疫第一线,深度参与和组织社区防疫工作,通过承担短期的防疫成本压力,赢得的是广阔的市场和品牌影响力。一方面,物业管理服务得以在全国范围内的政府和居民心中洗牌,定位从可有可无转换为至关重要。其次,疫情危机之下,居民对于物管公司的服务质量更加敏感,组织能力强的优秀物业公司品牌影响力加强。

目前国内已上市的龙头物业股主要集中在港股市场,备受资金追捧,2019年板块年度涨幅94.83%。疫情发酵初期(2020.1.17-2020.1.31),市场判断疫情会影响整体经济,情绪悲观,此期间物业管理板块累计回调12.28%。

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港股物业管理板块走势,来源:富途牛牛

而随着疫情逐渐进入胶着期,各地启动小区封闭管理等措施,物业公司正式加入到抗疫第一线,年后物业管理板块开始从底部反弹。此外,各地持续推出的宽松政策,利好地产开发企业的同时,也增强了物业管理公司未来的新增管理面积。基本面双重利好叠加,港股物业板块持续推高,各大龙头物业股也一再创下股价新高。

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港股物业板块成分股,近20日涨幅排行,来源:富途牛牛

相比于疫情之下物业龙头名利双收,长租公寓却是一片乱象丛生,备受争议。先有蛋壳公寓疑似“左右逢源”:一边以疫情为由,要求业主免租、减租、延期付款等,一边严格要求租客,仅给予小惠且强制折算成平台代金券等。后有自如被北京、上海、成都等多地租客投诉疫情期间续约涨价幅度高。此外,还有一些长租公寓以疫情不可抗力为由要求租客退租、业主接盘家具电器等。

随着各种投诉事件的持续发酵,监管部门也开始介入调查。2月17日蛋壳公寓发布《致广大房东的真心话》长文,承诺绝不会趁疫情大发横财,如果因此获得任何额外的收益,将全部返还给房东。然而风波却并未就此消散,2月18日,在美上市的蛋壳公寓大跌9.63%,至今跌幅(2.18-2.24)超17%。

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蛋壳公寓股价走势,来源:富途牛牛

物业管理和长租公寓一个向左一个向右的根本原因在于商业模式的差异。

物业公司由于物业费收缴率高、退订率低,现金流稳定而持续,素有现金牛之称。而长租公寓平台为了抢占市场,长期租金倒挂,入不敷出,资金链本就紧之又紧。因此,在疫情面前,那些一时的成本负担,物业公司可以承担,长租公寓平台却可能有心无力。

同时,资金链本就吃紧的长租公寓平台不仅业务扩张受到疫情影响较大,已有业务也因退租、缓租等受到冲击。此外,长租公寓具有原罪的租金贷业务,也不出所料在这种时刻反复被提及与整治。

二、地产股小周期:政策宽松对冲疫情影响

而地产开发板块,实际上是在疫情和宽松政策的对冲之下,意外的走出了一轮小周期行情。疫情以来房地产板块的行情走势可以分成三个阶段:

第一阶段:1月中旬起到春节期间,疫情逐渐扩散,对经济的负面影响逐渐积累。房地产板块行情持续回调,根据富途牛牛的板块行情统计,1月17日至2月3日,A股房地产开发板块跌超14%,港股内房股板块累计跌超15%。

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房地产开发板块走势,来源:富途牛牛

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港股内房股走势,来源:富途牛牛

第二阶段:2月3日A股千股齐跌,疫情影响经济的悲观预期到达极限,政策宽松预期开始演绎。房地产板块行情拐点出现。

第三阶段:2月3日至今,全国复工逐步推进,各地政策宽松启动,房地产相关刺激政策出台。房地产板块开始上涨,根据富途牛牛的板块行情统计,2月4日至2月26日,A股房地产开发板块累计涨超10%,港股内房股板块累计涨10%左右。其中,A股市值前20的房企近20日累计涨跌参半,而港股市值前20的内房股近20日普遍上涨。(截至2.26)

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A股房地产开发板块市值前二十列表,来源:富途牛牛

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港股内房股市值前二十列表,来源:富途牛牛

港股内房股上涨后,富途“牛牛圈”社区就有牛友表示,短期来看,疫情会对房企带来冲击,但头部房企抗风险能力更强,做好应对之后,经营情况也会随着疫情缓解而改善。

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图片来源:富途牛牛app

长周期来看,房地产开发企业的需求主要取决于城镇化率以及置业人口结构, 但由于政策的干扰会影响需求兑现的节奏, 由此产生所谓的小周期特征。本次突发的新型冠状病毒对整体经济造成的负面冲击,然而为平稳经济出台了宽松政策的刺激,相互对冲可能会催生出一轮地产小周期行情。

首先,新冠疫情从爆发到迅速发酵,全国停工停业停学时间不断延长。一时之间,消费、投资、进出口都遭冲击。上半年GDP受到疫情冲击,增速减缓的一致预期形成。此为确定会到来的经济低点。在这个阶段,经济下行风险较大,房地产销售同比大跌,资金周转压力较大,房地产板块的估值不断下挫。

从历年春节前后30城销售面积变化来看,疫情对住宅销售的短期影响是非常显著的。过去几年春节后一周成交量就会逐渐恢复,三周左右恢复正常水平。而今年的销售情况则是异常惨淡,离年前的销售量还有很长的恢复距离。而各大房企启动的线上促销,也只是预定并未成交。

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第二阶段,则是政策宽松预期逐步兑现之下,房企估值先于销售额和业绩重新抬升的过程。具体来看,2月1日以来,国务院、中央政府、财政部、央行等部门先后多次召开相关会议,强调金融支持防疫,多方面加大信贷支持力度,稳定经济增长信心。

与此同时,各地政府也在“因城施策”的框架下,先后密集出台房地产相关支持政策,涉及土地交易、预售条件、购房补助、融资利率、贷款利率等等。

在宽松利好政策的对冲之下,即使疫情影响短期的销售业绩,房地产行业的发展仍是乐观的。一方面,货币和财政宽松释放了更多的购房需求;另一方面,货币宽松和信贷支持也有利于房企融资以加速扩张。

从百城土地成交情况可以看出市场的信心,根据统计,2020年春节至2月23日三周,100大中城市土地成交溢价率维持在15%左右,在过去半年内属于较高水平。土地成交总价款虽较去年同期有所下降,幅度并不算多。

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显然,房地产行业仍然是大而不倒的。而关于二级投资,在房价调控+因城施策的体系下,房地产板块的小周期会常在,投资机会也会常在。

三、总结与后市展望

所以说,疫情只是集中放大了各个行业的矛盾,房地产也不例外。在这个严格的放大镜面前,物业管理得到了更多的重视,长租公寓尚未跑通的商业模式再一次备受质疑,而地产开发则又一次承担起了支持经济稳步发展的责任。

有些东西改变了,更多的东西不会变。疫情过后,人们重新审视资产和居住环境时,更好更人性化的物业会被青睐,那些被疫情推迟的购房需求不会消失,而一旦楼市过热房价过高,调控的脚步也会再现。

放长眼光展望后市,龙头物业会继续高内生增长+并购外延逻辑。而地产开发也会持续在“房价调控+因城施策”的调控下,不断重现小周期。

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